Metodología

Esta actividad busca traducir el Plan de desarrollo estratégico en lineamientos detallados, regulando el uso del suelo con normas e índices claros. Para ello, se debe considerar la estructura urbana y zonas estratégicas identificadas en la actividad anterior. Este es el paso en el cual esa espacialización se vuelve plan y política.

El equipo técnico define los usos de suelo a las subzonas y parcelas en alineamiento con la vocación y función establecida para cada zona. Por ejemplo, si una zona se establece como sociocultural, es probable que el mayor porcentaje de usos de suelo deba destinarse a la vivienda y/o a equipamiento público. Se debe buscar dar una adecuada flexibilidad y diversidad de usos urbanos en vez de restringirlos, promoviendo una ciudad compacta. Para establecer la estructura de ocupación del territorio algunos aspectos a considerarse son la capacidad y necesidad de infraestructura urbana, servicios básicos, equipamiento, proteger áreas específicas o limitar el desarrollo urbano, el crecimiento y el aumento de la densidad.

Las categorías de usos de suelo pueden variar según la normativa del país o localidad (por ejemplo: habitacional, comercial, industrial, recreacional, uso mixto, institucional). Es recomendable que no existan demasiadas categorías, para no limitar o ser demasiado específico y para simplificar las normas y directrices. Es importante que al iniciar esta actividad se revise el marco normativo nacional para verificar si existen lineamientos para las categorías y subcategorías de uso del suelo y sus compatibilidades, lo que deberá ser tomado en cuenta en la definición de las directrices de desarrollo urbano.

Para asignar las categorías de uso del suelo a las subzonas y parcelas, es importante primero definir los usos prohibidos, tolerados y condicionados en una tabla de compatibilidad, teniendo en cuenta las zonas de desarrollo estratégico (funciones) y las densidades propuestas en el Plan Estratégico de Desarrollo (H37 Guía de compatibilidad de usos). Este es un paso crucial para incentivar los usos recomendados, pero dar flexibilidad en el proceso de planificación para adaptarse a las demandas locales.

Luego, se definen directivas reguladoras de desarrollo urbano que son normas más específicas para la subzona y parcela relacionadas, por ejemplo, a la densidad edificatoria (generalmente indicado con el Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) y Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS)), densidad habitacional (unidades de vivienda), altura, retiros, etc. Esto debe responder al contexto existente y a la potencial transformación de la zona, tomando en cuenta la dotación de infraestructura y servicios básicos. 

Adicionalmente, se puede desarrollar normas particulares para algunas áreas donde se quiera regular el uso del suelo y/o el perfil urbano, tanto cuantitativas como cualitativas (H38 Guía de directrices de desarrollo urbano). Por ejemplo, se pueden hacer lineamientos que desincentiven el espacio de estacionamiento o normen su ubicación; establecer características de las fachadas para incentivar una primera planta activa y porosa; fomentar la creación de espacios públicos en primer nivel o ensanchamiento de banquetas; incentivar criterios ecológicos y de edificios sustentables, etc. Las regulaciones y normas particulares son una oportunidad para ofrecer a desarrolladores inmobiliarios bonificación de densidades a cambio de la aplicación de ciertos lineamientos, o de la captura de plusvalías que permitan la implementación de proyectos urbanos.

Asimismo, puede integrarse al Plan de gestión del suelo recomendaciones más detalladas sobre temáticas específicas, como vivienda, áreas verdes, espacio público, movilidad, servicios básicos, gestión de riesgos, gestión de agua, resiliencia climática, seguridad, etc. Utilice la H39 Lista de temáticas transversales para asegurarse que los temas se incluyen dentro del Plan. Estos pueden también detallarse como Planes sectoriales (Actividad 27).  

Finalmente, se puede también definir zonas de la ciudad donde se requiera elaborar un plan más específico. Estos pueden llamarse plan de barrio, parcial o local según el país y busca brindar mayor precisión sobre el desarrollo urbano en esa zona. Esto puede deberse, por ejemplo, a la implementación de un proyecto estratégico de infraestructura que potencialmente cambiará las dinámicas urbanas y estas deben regularse, o a un área de asentamientos informales que requiera un plan específico para mejorar las condiciones actuales, entre otros.

Una vez elaborado el Plan de gestión de suelo, que incluye la estructura de desarrollo urbano, el plano de usos de suelo y las normas de desarrollo urbano, debe presentarse al consejo consultivo. Una vez incluidas las opiniones de expertos, el Plan debe iniciar el proceso de socialización y posterior aprobación.